Znie to dobre – pasívny príjem, rast hodnoty, prenájom.
Tento článok ukáže reálne čísla, čisté výnosy po nákladoch, a porovná ETF fondy s investičnou nehnuteľnosťou.
Fakty, ktoré ti môžu ušetriť desaťtisíce eur a roky stresu.
Byt na prenájom vs. ETF
Plne zdanený 30-ročný scenár (2025 → 2055)
1 · Východiskové parametre
| Oblasť | Vstup | Poznámka / zdroj |
|---|---|---|
| Kúpna cena bytu (2-izb., BA – Ružinov, ≈ 60 m²) | 289 000 € | inzerčné mediány Q2/2025 |
| Vlastné zdroje investora | 20 % → 57 800 € | |
| Hypotéka | 231 200 € @ 3 % p.a., 30 r. | LTV 80 % |
| Počiatočné hrubé nájomné | 900 €/mes. | RK Herrys, Rentrio |
| Indexácia nájomného | + 2,5 % p.a. | konzervatívny odhad |
| Rast ceny bytu | + 3 % p.a. | dlhodobý priemer NBS |
| Poistenie prenajímaného bytu | 0,10 % z aktuálnej hodnoty ročne | indexované |
| Prevádzka (FO + správa + daň + rezerva) | 95 €/mes. (2025) | rast + 2 % p.a. |
| Rekonštrukcia interiéru | 6 000 € každých 10 r. | indexované 2 % p.a. |
| Daň z príjmu z prenájmu | 19 % | SR ZDP |
| Zdravotné odvody | 14 % zo zisku | ročné zúčtovanie |
| Odpis budovy | 2,5 % (40 r.) | §22 ZDP |
| ETF variant | vklad 57 800 €, čisté 8,39 % p.a. | zisk oslobodený po 1 roku |
2 · Model bytu
2.1 Počiatočný ročný cash-flow (2025)
| Príjem / náklad | Ročne (€) |
|---|---|
| Hrubé nájomné | + 10 800 |
| Vakancia 5 % | – 540 |
| Prevádzka + poistenie | – 1 543 |
| NOI (Net Operating Income) | 8 717 |
| Splátky úveru | – 11 698 |
| Daň + ZP (po odpisoch) | – 888 |
| Čistý CF 2025 | – 3 869 |
2.2 30-ročná projekcia (nominal)
| Položka | Súčet 30 r. (€) |
|---|---|
| Hrubé nájomné | 474 149 |
| Vakancia – 5 % | – 23 707 |
| Prevádzka (2 % rast) | – 46 248 |
| Poistenie (0,1 %⤴) | – 13 749 |
| Rekonštrukcie (r. 10, 20, 30) | – 27 098 |
| NOI | 390 445 |
| Splátky úveru | – 350 909 |
| Dane + odvody | – 71 625 |
| Kumulovaný čistý CF | – 59 187 |
| Hodnota bytu 2055 | 701 479 |
| Vložené € (vklad + CF) | 116 987 |
| Čisté imanie 2055 | 584 492 € |
| Ekviv. výnos z vlastných € | ≈ 5,5 % p.a. |
3 · ETF scenár (8,39 % p.a., bez dane)
- Konečná hodnota = 57 800 € × (1 + 0,0839)30 = 648 044 €
- Kapitálový zisk je po 1 roku držby od dane oslobodený (regulovaný trh).
- Čistý výnos ≈ 8,39 % p.a.
4 · Porovnanie k roku 2055
| Byt na prenájom | ETF 8,39 % | |
|---|---|---|
| Počiatočný vklad | 57 800 € | 57 800 € |
| Ďalšie vložené € | 59 187 € | 0 € |
| Hodnota aktíva 2055 | 701 479 € | 648 044 € |
| Čisté imanie 2055 | 584 492 € | 648 044 € |
| Ročný ekvivalentný výnos | ~ 5,5 % | 8,39 % |
5 · Interpretácia výsledkov
- Poistenie a rekonštrukcie naviazané na cenu bytu znížili dlhodobý cash-flow; byt dosahuje ~ 5,5 % zhodnotenie vlastného kapitálu.
- ETF bez dane prinieslo vyšší čistý výnos a nevyžaduje priebežné dotácie ani operatívu.
- Citlivé body bytu: budúce refixácie, regulácia nájomného, vakancia, podfinancovaný fond opráv.
- Citlivé body ETF: trhové prepady, kurzové riziko, možné zrušenie daňového oslobodenia.
6 · Záverečné odporúčania
- Pri dnešnom nastavení (úrok 3 %, LTV 80 %) ETF s 8,39 % čistým výnosom poráža byt – pokiaľ nedôjde k rýchlejšiemu rastu nájomného alebo poklesu sadzieb < 2 %.
- Byt ostáva hmotným inflačným hedge-om a diverzifikátorom. Investor však musí byť pripravený prvých ~12 r. dotovať ≈ 200 – 300 €/mes.
- Kombinácia oboch tried aktív (časť real-estate, časť globálny ETF) minimalizuje riziko legislatívnych či trhových šokov.
Metodika vychádza z aktuálne platnej legislatívy SR k 29. 6. 2025 a dlhodobých trhových priemerov. Reálne výsledky sa môžu líšiť; pred investíciou odporúčame due-diligence konkrétnej nehnuteľnosti a konzultáciu s daňovým poradcom.
Nehovorím, že investičný byt je zlý.
Ale tvrdím, že nie je automaticky lepší než ETF.
Obe možnosti majú svoje miesto – ale ak niekto sľubuje istotu, prenájom bez problémov a garantovaný zisk, mali by ti začať svietiť kontrolky.
👉 Chceš vedieť, ktorá cesta je pre teba vhodnejšia?
👉 Alebo potrebuješ prepočítať vlastné čísla?
Dohodni si konzultáciu tu.
Súvisiace články
Moje výsledky
Marek Varga – finančný konzultant, ktorému dôveruje už takmer 100 klientov.
Spravujem investície v hodnote 680 000 €, pomohol som sprostredkovať hypotéky za 3,5 milióna € a uzavrel som vyše 300 finančných zmlúv.
Špecializujem sa na komplexné finančné poradenstvo – od investovania a poistenia až po dôchodky a úvery.
Mojou prioritou je osobný prístup, dlhodobý plán a reálne výsledky.
Ako často robiť revízie v byte, dome či na chate – a na čo nezabudnúť
Zistite, ako často treba robiť revízie elektriny, plynu, komína či kotla v rodinnom dome, byte alebo na chate. Prehľad povinností a tipov pre bezpečný domov.
Zistiť viac
Začni spoluprácu, ktorá má zmysel!
Hľadáš zmysluplnú spoluprácu, pri ktorej sa naučíš pracovať s financiami a zároveň si vybuduješ vlastný príjem? Spolupráca s Marekom Vargom ti ukáže, ako investovať, nastaviť poistenie, vybaviť hypotéku a pomáhať ľuďom zorientovať sa vo finančnom svete. Či si študent, zamestnaný alebo podnikáš – túto šancu môžeš využiť aj popri svojej práci.
Zistiť viac